16 feiten over onroerend goed in Spanje

Factoren waarvan men op de hoogte zou moeten zijn, waaronder oplichting in het onroerend goed, hoge vermogenswinstbelasting en schommelingen in de Spaanse vastgoedmarkt. In de Spaanse vastgoedmarkt komen veel eigenaardigheden voor, en het loont om zelf op onderzoek te gaan op de vastgoedmarkt, vooraleer een huis te kopen in Spanje. Door te weten wat men kan verwachten als men een woning koopt in Spanje, kan het aantal eventuele valkuilen bij het inrichten van je leven in het buitenland, verminderd worden.

1. De Spaanse vastgoedmarkt

Spanje werd hard getroffen door de wereldwijde financiële crisis en de daarop volgende inzakking van de onroerende vastgoedmarkt. Sedert 2008, zijn de prijzen van de Spaanse onroerende goederen in het algemeen met 30 percent gezakt; waarbij men het in sommige regio’s zelfs nog slechter stelt. Individuele woningen worden verkocht aan de helft van hun prijzen in 2007. De vastgoedprijzen blijven laag en zakken zelfs nog, wat betekent dat alhoewel de prijsdaling een zegen kan zijn voor nieuwe inwoners doordat eigendommen er betaalbaarder worden, er toch ook een groot risico bestaat dat je huis aan waarde vermindert voordat de markt weer aantrekt. Meer dan 80 percent van de inwoners in Spanje zijn eigenaar van hun eigen huis, waarbij ongeveer 50 percent van de bevolking eigenaar is van hun eigen huis zonder dat ze een hypotheek lopen hebben. Omdat veel verkopers proberen zoveel mogelijk van hun investering terug te krijgen, kan aardig wat afgedongen worden en vertraagt de markt. Daartegenover kan je omdat er maar weinig kopers op de markt zijn, genoeg mogelijkheden vinden in de koopjes.

2. Moet u in Spanje huren of kopen?

De verhuurmogelijkheden in Spanje zijn eerder beperkt omdat de mensen liever kopen, en nu dat de prijzen van de eigendommen zo laag zijn, heb je meer keuze om iets te kopen dan om iets te huren. Ondanks dat, zijn de prijzen voor gewenste en comfortabele woningen in de stadscentra best vergelijkbaar met die van andere Europese landen zoals Duitsland, België of Ierland. De transactiekosten om een eigendom in Spanje te kopen en te verkopen zijn gematigd, zo ongeveer 15 percent van de waarde van het eigendom. Dit betekent dat zelfs als de woningprijzen stijgen terwijl je er woont, je er ongeveer drie jaar zal moeten wonen, om winst te kunnen maken in de strikt financiële zin. Voor hen die echter een korter verblijf overwegen zou huren een meer geschikte optie zijn indien je rekening houdt met een Spaanse vermogenswinstbelasting van meer dan 20 percent hetgeen de voordelen van het kopen op korte termijn zou teniet doen.

3. Zijn buitenlanders toegestaan om onroerend goed in Spanje te kopen?

Er worden geen beperkingen gesteld om eigendom in Spanje te kopen, of het nu om handelsdoeleinden, verblijfsredenen of om land gaat. Spanje moedigt in feite zowel daar verblijvende als niet-verblijvende buitenlanders aan om te investeren. Je zal wel een financieel nummer nodig hebben, dat je kan verkrijgen op een politiekantoor met voorlegging van jouw paspoort. Dit gebeurt praktisch onmiddellijk de dag zelf voor burgers van Spanje of de Europese Unie, maar kan wel tot enkele weken duren voor de anderen.

4. Koop een woning, krijg een visum.

Spanje biedt momenteel een “gouden visum”programma voor bezitters van onroerend goed aan. Het is een vorm van beleggers visum. Als je meer dan 500.000 € investeert in Spaans onroerend goed door een of meerdere eigendommen te kopen, zal je normaal in aanmerking komen voor een verblijfsvergunning. Dit is geen werkvergunning, maar het is een toelating om in het land te wonen. Het is vooral gericht op gepensioneerden en kopers van vakantiehuisjes.

5. Hoe te om een onroerend goed te kopen in Spanje

Omdat het voor buitenlanders gemakkelijk is om in Spanje een eigendom te kopen, zijn er in bijna elke taal en van bijna elke nationaliteit websites en immobiliënagentschappen aanwezig. Veel Nederlandse immo-websites bevatten ook Spaanse eigendommen, met een aantal online portals waarop duizenden mogelijkheden geboden worden. Omdat deze voornamelijk gericht zijn op vakantiehuisjes, zou je er eerder voor kiezen om gebruik te maken van een Spaanse website. Omdat je ook geen inwoner dient te zijn om een eigendom te kopen, is het mogelijk om een huis te kopen vooraleer je er aan komt en het meteen te betrekken. Maar dit brengt natuurlijk bepaalde risico’s met zich mee en daarom is het sterk aanbevolen om de woning die je op het oog hebt toch eerst te bezichtigen en niet te bezuinigen op de aankoopprocedure, zelf als dat zou betekenen dat je na je aankomst enkele weken op hotel moet verblijven.

6. Voordelen en nadelen van het gebruik van een makelaar

Ook omdat immo-agentschappen normaal betaald worden door de kopers, hebben de verkopers er veel baat bij om ze in te schakelen. Deze immo-agentschappen kunnen vaak gedetailleerde informatie geven over de regio en de stad die je voor ogen hebt. Velen zijn tweetalig en zijn gewoon om met overzeese kopers te onderhandelen. Maar toch is de regelgeving eerder zwak en immo-agentschappen zonder scrupules bestaan ook hier. Wees dus op je hoede voor iedereen die een vooruitbetaling vraagt of bepaalde bezuinigingen suggereert. Denk eraan dat je steeds je eigen notaris , hypotheekgever enz…kan kiezen – je hoeft geen gebruik te maken van een dienst die door het agentschap voorgesteld wordt.

7. Onwettige eigenschappen

Voor meer dan 20 jaar was Spanje populair bij overzeese kopers die op zoek waren naar een vakantiehuisje. Dat grote aantal onervaren buitenlandse kopers waren een gelegenheid voor weinig scrupuleuze ontwikkelaars en immo-agenten om eigendommen te verkopen die niet wettelijk waren. In sommige gevallen werd geen bouwvergunning afgeleverd voor men begon te bouwen en werden de eigendommen eventueel al op last van de lokale overheid afgebroken. In andere gevallen had de woning helemaal niet de kwaliteit die men had aangegeven, wat dan weer leidde tot kostelijke herstellingswerken. Het Britse Buitenlandministerie heeft waarschuwingen gelanceerd om de kopers in het buitenland waakzaam te laten zijn en geen onnodige risico’s te nemen. Ze bevelen aan om tenminste de volgende zaken te checken:

• De certificaten van gelijk welke advocaat of immo-agent waarmee men werkt;

• De landregistratie (Registro de la Propriedad);

• Dat een geëigende bouwvergunning werd afgeleverd;

• Dat er geen onbetaalde schulden verbonden zijn aan de woning, zoals een hypotheeklening;

• Dat de woning overeenkomt met de beschrijving ervan en structureel in orde is ( dat kan zowel een landmeter als een architect doen).

De meeste van deze informatie kan bezorgd worden door het registratiekantoor door een aanvraag te richten via e-mail, telefoon, fax od door persoonlijk te gaan. Je vindt het betreffende registratiekantoor door de nationale website www.registradores.org (enkel in het Spaans) te bezoeken.

8. Koopplan of een nieuwbouwhuis kopen

De ergste vormen van oplichting i.v.m. eigendommen in Spanje en zoals elders, hebben te maken met woningen die aangekocht werden vooraleer ze afgewerkt waren of men er zelfs aan begonnen was. Alhoewel echt misdadige opzet zeldzaam is en de bouwmarkt het moeilijk heeft, is het toch aangeraden om voorzichtig te zijn bij de aankoop van een woning die nog niet bestaat. Je zou op zijn minst moeten:

• Uitzoeken of het bedrijf bestaat en officieel geregistreerd staat; doe dat on-line op www.registradores.org (enkel in het Spaans).

• Wees er zeker van dat het project geregistreerd is bij de Dienst van Registratie van Domeinen.

• Zoek uit of een bouwvergunning verleend werd door op het lokale stadhuis navraag te doen.

• Teken geen contract dat je niet begrijpt.

• Zorg ervoor dat elke vertaling gebeurt door een onafhankelijke partij.

• Eis bewijzen dat gelijk welke betaalde som (d.w.z. een waarborg ) vastgezet of volgens het doel gebruikt wordt.

• Een bewijs van de verzekering die jou het geld zal terugstorten indien de woning niet gebouwd wordt.

Als niet inwoner kan je ook land kopen en zelf een woning bouwen. In dit geval is goed wettelijk advies zelfs nog belangrijker omdat je er zeker van zal moeten zijn dat de contracten met de bouwaannemers correct zijn en sluiten als een bus.

9. Schuldenoverdracht met eigendom

In Spanje wordt elke hypotheek of schuld die verbonden is aan een eigendom overgedragen aan de nieuwe eigenaar als de eigendom verkocht wordt. Het is dus van levensbelang dat je er zeker van bent dat er geen schulden verbonden zijn aan de eigendom als het verkocht wordt, of als er toch zijn, dat ze gedekt worden door de termen van het contract. Die schulden kunnen zijn:

• Een hypotheeklening;

• Betalingen die verplicht zijn aan een huurdersvereniging;

• Eigendomsbelasting (impuesto sobre bienes inmuebles).

10. Een Spaanse eigendom kopen

Het procedé om een woning te kopen in Spanje verloopt gewoonlijk als volgt. De koper stelt eerst een prijs voor, gewoonlijk gebeurt dat via het immo-kantoor van de verkoper. Indien men het hierover eens is, tekenen koper en verkoper een voorlopig koopcontract (contrato privado de compravento) en de koper betaalt een voorschot, meestal 10 percent van de aankoopprijs. De koper zorgt dan voor een hypotheeklening die nodig is, alhoewel het geraadzaam is om reeds voordien alle noodzakelijkheden met de hypotheekverstrekker te bespreken. Het koopcontract  (escritura de compravento) wordt gewoonlijk getekend voor een notaris, waarbij de volledige aankoopsom, taksen en andere kosten voldaan worden.

11. Wettelijke vereisten

De dienstverlening van een notaris is niet wettelijk opgelegd om de verkoop af te sluiten, maar het is wel geraadzaam en wordt ook gevraagd door veel hypotheekverstrekkers. De verkoper is verantwoordelijk voor de verborgen gebreken van de woning, zelfs als hij daarvan niet op de hoogte is. Alhoewel het in de praktijk moeilijk en duur kan zijn om schadeloosstelling voor dergelijke gebreken te bekomen. Het betalen van de kosten en taksen die verbonden zijn aan het kopen van een woning kan afgerond worden door de koper of zijn agent. Het is echter de verantwoordelijkheid van de koper om ervoor te zorgen dat de taksen betaald worden. De koper is er ook verantwoordelijk voor dat de woning geregistreerd wordt. De notaris kan die taak tegen betaling op zich nemen en/of het registratiekantoor ervan op de hoogte brengen dat de koop is doorgegaan zonder het vervullen van de registratie.

12. Financieringskoop: deposito's en hypotheken

Als gevolg van de crash van 2008 hebben de Spaanse banken strakke hervormingen  met belangrijke IMF betrokkenheid ingevoerd. Dit heeft het aantal leningverstrekkende instellingen herleid van ongeveer 50 tot ongeveer 12 en de reglementering en toezicht op de bankensector in belangrijke mate doen toenemen. Het gevolg hiervan was dat veel banken minder lenen en dat hypotheektarieven en -voorwaarden minder gunstig zijn geworden. Hypotheekverstrekkers zullen niet overgaan tot het toekennen van een hyptheekovereenkomst vooraleer je een woning bezit. Om die reden is het belangrijk om een clausule in het contract op te nemen dat je de overeenkomst kan annuleren als je geen hypotheek kan krijgen.

13. Vergoedingen en kosten

De kosten worden voornamelijk betaald door de koper, en verschillen van regio tot regio. Vele van die kosten zijn bespreekbaar, er zijn immers geen vastgelegde vergoedingen voor advocaten of immo-kantoren. De kosten die door de koper betaald worden vormen zo ongeveer 8 à 14 % van de waarde van het eigendom en kunnen zijn:

• De overdrachtstaks van eigendom 5–10 % (bestaande eigendommen);

• BTW ( of IVA) ten bedrage van 10 % (nieuwe eigendommen);

• Notariskosten, aktekosten en registratiekosten 1à 2,5% ;

• Wettelijke kosten 1à 2 % (inclusief BTW).

De onkosten van het immo-kantoor worden gewoonlijk betaald door de verkoper en dat is dat ook typische hun enige kost. De Immobiliënmakelaars rekenen gewoonlijk een percentage aan dat meestal schommelt rond 3 % van de uiteindelijke verkoopprijs.

14. Kapitaalwinstbelasting

Spanje heeft een belasting op kapitaalwinst van 21 à 27 %. Om dit te vermijden zullen de verkopers soms vragen aan de kopers om de verkoopprijs lager aan te geven dan ze eigenlijk betaald hebben. Dit wordt niet aangeraden omdat het voor wettelijke problemen kan zorgen. Een lagere prijs aangeven dan je betaald hebt, kan later ook je eigen belastingsrekening op kapitaalwinst doen toenemen. De belasting op de kapitaalswinst wordt berekend op de winst die je zou maken als je jouw huis verkoopt, m.a.w. op het verschil tussen de aangegeven aankoopprijs en de aangegeven verkoopprijs.  

Als je dus 200.000€ betaalt voor een woning en je verkoopt het voor 250.000€ dan zal je kapitaalswinstbelasting betalen op 50.000€. Maar als je echter aanvaard hebt om een aankoopprijs van 150.000€ aan te geven, dan zal je verplicht zijn om een kapitaalswinstbelasting te betalen voor 100.000€. Als je een inwoner bent en belasting betaalt in Spanje, dan telt de winst die je maakt met het verkopen van jouw huis als een deel van jouw spaarvergoeding. Als je de drempel van 6.000€ overschreden hebt of je bent een niet-inwoner, dan bedraagt de belasting 21%. Dit wil dus zeggen dat je 10.500€ betaalt op een winst van 50.000€ zoals hierboven beschreven, of zelfs het dubbele als je een lagere aankoopprijs hebt aangegeven.

U kan wel een korting van de kapitaalwinstbelasting aan vragen om de inflatie in te calculeren of als je nog een andere eigendom in Spanje koopt, of als je meer dan 65 bent en meer dan drie jaar in de woning gewoond hebt. In tegenstelling tot met andere landen, is de kapitaalwinstbelasting van kracht ongeacht de duur van je verblijf in de woning. Ook uw status als inwoner heeft geen invloed op de toepassing van de kapitaalwinstbelasting, omdat deze toch in Spanje  moet betaald worden voor eigendom die men in Spanje bezit, zelfs als je er niet langer woont.

15. Het kiezen van een betrouwbare advocaat

Elke advocaat die in  Spanje een praktijk uitoefent moet geregistreerd bij de lokale advocatenbalie (Colegio de Abogados). Zij hebben een registratienummer dat je kan opvragen en verifiëren bij de advocatenbalie. Natuurlijk garandeert de registratie niet meteen eerlijkheid en deskundigheid, maar het is wel een goede minimum standaard waarop men kan staan. Je kan een lijst vinden van alle advocatenbalies op de nationale website voor Spaanse  advocaten, de Abogacía Española.

16. Een vertaler vinden

Veel overheidsdiensten beschikken over lijsten van advocaten en vertalers die zowel Spaans als een vreemde taal spreken. De lijst van Engelssprekende advocaten en vertalers van de Britse Ambassade is een bruikbare bron. De Spaanse regering voorziet ook een lijst van de aangesloten vertalers.